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    金辉提高现金流安全边际 调架构提效率稳健发展

    2019-04-24 08:35:13来源: 证券日报(?#26412;?
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    对于调控政策下的市场周期性波动频率房地产行业有一句话一年快两年慢从一些房企实操层面去感知即三年一个周期或许这句?#23433;?#19981;能足以揭示市场规律但在复杂的宏观经济环境下房地产市场从2015年至今已经历了从起?#20581;?#22797;苏繁荣到衰退的又一轮周期

    如此看来2019年短期内房地产销售市场?#32771;?#22238;落的格局似乎不可避免?#29575;?#19978;从目前公布的销售目标增幅程度来看大型房企?#25429;?#36739;为保守基本保持20左?#20197;?#24133;

    但危机中或许也有机遇在金辉集团管理层看来经济发展和市场变化都有周期性下行期难免要面对更多困难但下行期往往是为下轮上涨蓄力的最好时候优秀的企业能?#36745;?#22256;难中发现并抓住机会

    我们希望未来两年内突破1000亿元销售目标金辉集团管理层日前?#37038;ܡ?#35777;券日报记者采访时表示目前集团成立了6个区域公司每一个区域都在向着200亿元目标走

    调整组织架构?#23454;?#25918;权

    尚在A股排队上市的金辉集团近日披露了2018年?#23548;?#25253;告

    截至2018年底金辉集团在营业收入同比增长近30%的有力支撑下实现净利润22.7亿元经营性活动产生的现金流净额为29.5亿元同比增长130.33%

    实际上在过去的一年中?#26377;?#19994;整体格局来看?#34892;?#25151;企高价项目去化不及预期负债上升利润稀释小型房企则因资金链断裂而面临破产或被并购的危机在这种大背景下金辉集团超额完成了700亿元销售?#23548;?#34920;现可谓不错

    据克而瑞2018年房企销售排名显示金辉集团以746.8亿元位居第41位其权益销售金额高达708亿元位居第35位

    有业内人士称对于销售额年复合增长率超过40%以上的金辉集团来说与同等规模的房企相比快速扩张的背后助?#23631;?#37327;之一是全国化布局开启后组织运营体系的?#27597;|?/p>

    前?#25913;?#20174;两级管控往三级管控转即集团区域和城市项目公司因为企业要做大需要提高效率增加区域级管控更加聚?#36141;?#39640;效目前来看已经有两三个区域销售额达到200多亿元上述管理层向记者表示搭好这个组织架构能保证集团?#23548;?#22312;未来3年-5年里实现?#20013;?#22686;长

    据年报显示截至2018年底金辉集团合并?#27573;?#20869;的房地产在建及拟建项目?#24067;?4个其中在建项目61个拟建项目13个多集中于一线环一线及二线核心城?#26657;以?017年初即提?#23433;?#23616;大湾区目前在佛?#20581;?#24800;州等地有多个开发项目

    在投资布?#33268;?#36753;上金辉一?#21271;小?#20840;国布局区域聚焦城市深耕的战略重点关注人口基数庞大人口?#20013;?#27969;入供求关?#24403;?#36739;合理房价基数还处在较?#36864;?#24179;的二线及城市群核心城市的周边城?#26657;?#21253;括京津?#20581;?#38271;三角华东华?#31232;?#35199;北西南等区域

    在金辉集团看来今年没想再进入太多新城?#26657;皇?#24076;望把这几个区域继续做深目前金辉的土地储备维持在2500亿元以上虽已足够支?#26234;?#20159;元发展目标但在手现金充裕2019年预计再完成400亿元的土地投资额以支撑后市发展

    做高产品溢价空间提利

    实际上为了在未来高手过招的增量市场中抢得市场份额金辉集团过去两年一直在修炼提升产品力的内功不仅加大了产?#36153;?#21457;方面的?#24230;头?#29992;并在?#26412;?#39034;义打造了研发基地用于标准化研究产品封装展示产?#25151;?#38388;研究智慧社区实景展示?#23433;?#21697;创新研?#24247;取?017年金辉在迭代优步系的同时打造改善产品系云系?#20445;?#38543;后2018年定位为云系?#23433;?#21697;元年?#20445;?#35813;年18个云系精品入市直接拉升了销售?#23548;?/p>

    而在去年整个行业去化率偏低且利润趋于下行的大背景下借助产品力的提升金辉集团突?#23631;?#19978;述两大难题据金辉集?#25490;?#38706;公司2018年在建项目销售去化率平均为89%整体去化速度较快重要的是提升去化率的同时保住了毛利率连续两年维持在35%左右?#20197;?#39640;于行业25%的红线水?#20581;?/p>

    正如公司管理层所示企业最核心的还是要赚钱盈利是重要基石我们开发的每一个项目都有严格的利润指标要求测算达不到标准的一律不能通过

    在此基础上管理层表示将继续加大对产品?#22836;?#21153;的?#24230;롣?他介绍金辉设立了?#39029;?#24230;基金?#20445;?#27599;年从销售额当中提取一部分资金对金辉过往建设的社区进行?#33041;e?#24182;借助CRMRBA365在线呼叫等信息化系统强控服务水平提升业主生活的幸福感

    提高现金流安全边际

    从财务盘面来看金辉集团过去一年在现金流管控上下了很大功夫2018年金辉集团经营活动产生的现金流净额为29.5亿元较去年同期增长130.33%期末在手资金146亿元

    现金流安全边际的进一步提升一方面说明金辉集团去年销售规模提升回款能力增强另一方面也显示出公司不断提高现金使用效率有业内分析师表示现金流是决定着是否能够按期偿还债务是否调整营销策?#38498;?#25237;资拿地比例的调节器是企业生存发展的生命线

    去年出现的去杠杆政策不少企业在资金链方面承受了压力对于想做百年房企的金辉来说我们非常重视现金流控管金辉集团管理层?#37038;ܡ?#35777;券日报记者采访时表示 要确保足够的资金安全垫以应对不断变化的政策和市场环?#22330;?/p>

    现金流之外负债规模是否合理可控?#24425;?#37329;辉管理层眼中的重点关注指标据年报披露截至2018年底金辉集团更能合理体现负债情况的剔除预售账款后的资产负债率指标为52%较2017年?#38470;到?0个百分点

    金辉的负债一?#21271;?#36739;稳健基于对销售回款利润等财务盘面的把控各大金融机构包括资本市场上的不少机构投?#25910;?#23545;金辉一直看好愿意保持长期合作地产信贷活跃的金融机构大多数?#21152;?#20844;司签署了总对总的战略合作协议金辉管理层表示目前公司已根据未来一 年内债务到期情况做好了营运资金安排与融资方案衔接接下来在融?#24066;?#27714;始终匹配发展需求的大原则下公司正在积极推进小公募境外美元债的发行此外金辉?#19981;?#23547;找新的合作伙伴通过股权合作或者股权类融资合理降低有息负债降低融?#39135;?#26412;

    正如业内人士所示总体来看经过近?#25913;?#30340;扩张金辉集团的土地储备初具规模高价地不算多项目主要集中在一线强二线城?#26657;?#36127;债率保持在合理可控水平现金流比较充裕具备弯道超车的能力

    岂萌 本文来源证券日报 责任编辑岂萌
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