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    警惕局部土地市场异常升温

    2019-05-23 08:40:17 来源: 证券时报网(深圳) 举报
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    随着房地产市场销售回暖,土地市场明显活跃,房地产开发企业抢地大战?#21512;?#19978;演。在房住不炒政策定位和经济高质量发展大背景下,需要高度警惕土地市场的局部异常升温现象,以及由此可能引发的房价上涨预期的强化和自我实现,恐将增加宏观经济金融运行的风险。

    近期房地产市场景气有所回升。2019年4月,国房景气指数为100.92,环比3月提高0.14点。今年前4个月,我国房地产市场主要运行指标回暖,这是房地产市场在经历两年多严厉调控后的正常反应,是房地产市场激烈博弈的结果。但从商品房销售面积和销售额看,增幅仍低于上年同期;其中,1-4月商品房销售面积同比?#38470;?.3%,而上年同期为增长1.3%;商品房销售额为8.1%,较上年同期?#38470;?.9个百分点。这说明当前全国房地产市场尚未呈现出全面回暖的态势。

    局部土地市场出现了异常升温信号,一方面是土地市场供应上升,据同策研究院监测数据显示,2019年4月,全国300城市土地供应2241宗,环比增加670宗,同比增加234宗;土地供应建面环比和同比分别增加41.20%和9.41%。另一方面是房地产开发企业融资规模庞大。据中指研究院数据,前4月房企融资规模近8500亿元;其中海外发债占比为25.6%。2019年1-4月房地产开发企业到位资金同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点,明?#38498;?#36716;。其中,自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。伴随着二级市场交易活跃,局部土地市场异常升温,按?#31449;和?#20215;格再次出现了“面粉贵过面包”的现象。而从历?#25151;矗?#22303;地市场“面粉贵过面包”现象若不加以有效引导和严格控制,就很可能会引发强?#19994;?#38750;理性的房价上涨预期。否则,房地产开发企?#21040;?#38754;临“被?#20303;?#30340;巨大风险。这在过去都?#29615;?#26696;例,教?#23548;?#20026;深刻,对房住不炒的政策定位和经济高质量的发展目标,?#38469;?#26174;而易见的?#26174;?#21271;辙,值得高度警惕。

    楼市稳健运行关系到经济高质量发展的基础。经济高质量发展是经济运行由量变到?#26102;?#30340;过程。过去一段时间,我国房价超前运行,固然可以提供当期经济增长动力,但也在一定程度上阻碍了经济转型升级。热点城市房价过快上涨,产生了巨大的虹吸效应,表现在人口?#35797;?#21152;快向城市集中,资金加快向房地产业聚集。这些虽然有市场自发选择的合理因素,但也带来经济社会运行顽固的结构性矛盾。我国幅员辽阔,?#35797;?#21521;城市过度集中,导致乡村发?#36141;?#21170;不足,与城乡融合发展战略目标并不吻合。资金过度向房地产业聚集的同时,?#24425;?#23478;庭住宅不动产上升的过程,导致住宅过度消费并透支?#23435;?#26469;一般商品的消费潜力,这与扩大消费做大做强国内市场的政策存在明显差异。特别是房价超前运行将会影响到社会交易各个?#26041;冢?#21487;能会加重经济运行的摩擦成本。

    考虑到当前我国房地产业的巨大容量,住宅不动产价值在家庭财富中的高比重,以及房地产金融的规模,楼市的稳健运行比以往任何时候更重要。应该看到,过去两年房地产市场平稳运行,有力推动?#23435;?#22269;经济高质量的发展。热点城市房价平稳运行,稳中有落,有效减少了社会资金盲目向房地产业聚集的现象,有效推动了社会实业精神的活跃,增加了全球社会?#38750;?#39640;?#38469;?#39046;域开拓创新的热情,也给我国有效应对外部冲击增加了有效的腾?#37096;?#38388;和经济运行的韧劲。当前我国现代服务业增?#23631;?#22909;,2019年一季度规模以上高?#38469;?#26381;务业实现营业收入同比增长13.6%,快于规模以上服务业2个百分点;高?#38469;?#20135;业投?#35797;?#38271;较快,2019年1-4月,我国高?#38469;?#21046;造业和高?#38469;?#26381;务业投资同比分别增长11.4%和15.5%,增速分别快于全部投资5.3和9.4个百分点,2019年4月份我国国民经济?#26377;?#20102;总体平稳、稳中有进的发展态势。

    事实上,局部土地市场“面粉贵过面包”现象也存在巨大经营风险。过去都曾有过个别房地产开发企业不顾市场趋?#21697;?#29702;?#36291;?#26631;而最终吞下苦果的鲜活案例。随着房价高位运行,房价继续明显上涨的资金驱动规模也在呈现几何级数地增长,这显然不可能成为现实。而家庭收入增长要受制于宏观经济增长,在可预见的未来,超出两位数增长的可能性也在逐?#36739;陆担?#23548;致家庭对?#27801;?#25285;住房按?#19994;?#35268;模有上限的压制。房地产业固?#30343;?#22269;民经济重要产业,但绝非经济高质量发展主要驱动力量,需要理性看待其对国民经济增长的支持作用。因此,房地产市场的“面粉贵过面包”现象,在当前的经济环境下就显得非常?#23433;?#21512;时宜”。

    在通往我国经济高质量的发展之路上,房地产业也要?#38750;?#39640;质量发展目标,核心要义是保持房地产市场的稳健运行。过去几年,我国房地产长效机制建设正在统筹推进,部分措施已经在发挥作用,并及时抑?#23631;?#25151;地产市场的非理性行为,使得全国房地产市场整体保?#33267;?#24179;稳健康运行。基于“房住不炒”的政策定位,仍要通过有效的房地产调控措施,既要提高人民居住质量,也要让房地产市场资金容量保持合理规模,避免房地产业成为资金黑洞,避免市场大起大落,让更多宝贵?#35797;?#25237;向高科技领域,投向符合供给侧结构性?#27597;?#26041;向的新兴产业,以及支持传统产业的转型升级。因此,需要高度警惕房地产市场的异常现象,加?#32771;?#27979;预警,及时采取有效措施,避免市场预期明显波动,确保房地产市场平稳运行,为我国经济高质量发展、为有效应对外部冲击奠定坚强的基础。

    岂萌 本文来源:证券时报网 责任编辑:岂萌_qhd10
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