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    房地产蓝皮书:二套房贷利率将保持平稳

    2019-05-30 10:09:43 来源: 中国青年报(?#26412;? 举报
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    近日,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社?#39184;?#21457;布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》(以?#24405;?#31216;“房地产蓝皮书?#20445;?#25151;地产蓝皮书指出,持续提高的城镇化水平仍?#30343;?#20013;国房地产市场发展的根本驱动力,突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善,以及城市更新?#33041;?#25152;产生的住房需求。2019年,中国城镇化率预计将比去年提高1个百分点以上,房地产市场?#28304;?#22312;较大发展空间。

    《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确提出,到2020年,城镇化水平和质量稳?#25945;?#21319;,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人,其中,城镇常住人口83137万人,比2017年末增加1790万人;城镇人口?#30002;?#20154;口比重(城镇化率)为59.58%,比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。这一趋势将?#26377;?/p>

    不过,无论是政策环境还是发展规律都不再支持房地产爆热的情况。2019年政府工作报告中关于货?#33402;?#31574;主要论述为:稳健的货?#33402;?#31574;要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在?#23548;手?#34892;中,既要把好货币供给总闸门,不搞?#25353;?#27700;漫灌?#20445;?#21448;要灵活运用多种货?#33402;?#31574;工具,疏通货?#33402;?#31574;传导渠道,保持流动性合理充裕,有效?#33322;?#23454;体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题,防范化解金融风险。深化利率市场化?#27597;錚?#38477;低?#23548;?#21033;率水平。

    房地产蓝皮书据此认为,当前稳健的货?#33402;?#31574;、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货?#33402;?#31574;框架下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌?#20445;?#36827;一?#25945;?#21319;组合型政策工具对于市场的传导效率,?#20048;埂按?#27700;漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能,但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力,需要加大金融支持力度,尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下,信贷适度加快投放步伐的可能性较大;另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动?#28020;?#20294;为了避免?#25353;?#27700;漫灌?#20445;?#19968;旦市场流动性基本达到合理充裕的条件,存款准备金率就不可能持续大幅下调。

    在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅?#38470;?#30340;态势下,央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力?#26085;?#24320;,货?#33402;?#31574;将?#26377;?#24403;前稳健基调,并保持宏观流动?#28304;?#20110;合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把?#29992;?#23478;庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与?#22235;?#26631;大体相符,?#29992;?#31471;表现为中长期贷款同?#20173;?#24133;总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月?#38470;?#33267;25.13%,预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖?#20445;?#23588;其是境内发债量稳步增加,而融?#39135;?#26412;也存在小幅回落趋势。

    房地产蓝皮书认为,2019年货?#33402;?#31574;继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投?#35797;?#36895;放?#28023;?#34892;业平稳调整的趋势不会发生实?#24066;?#36716;变。

    过度悲观论调也并不必要,房贷风险尚不能危及银行的基础。房地产蓝皮书称,个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段,其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面,个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有?#38470;担?#19968;方面这是政策调控?#26377;?#30340;结果,另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨,预计全年增幅不超过20%。

    价格方面,二套房贷利率将保持平稳,至多小幅?#38470;担?#36825;是?#30333;?#25151;不炒”的定位并没有实质上改变,因此压制投资投机需求依?#30343;?#25919;策重点;首套房贷利率将会有较大幅度?#38470;担?#36825;是更加突出住房的居住属性,?#24425;?#23545;过往调控“误伤”的修正;整体而?#35029;?#22312;首套房贷利率?#38470;?#30340;带动下,整个房贷市场利率会小幅?#38470;怠?/p>

    风险方面,尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升,但债务的可持续性没有问题,这一方面是由于过往杠杆比例不高,另一方面由于房价涨幅较大,因而?#27801;?#21463;的下跌空间较大。房地产蓝皮书预计,只要调控政策保持一定的?#26377;?#24615;,未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度,短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

    对于房地产调控政策的取向,房地产蓝皮书用三个?#39318;?#20102;总结:维稳、分化?#22836;?#26435;。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续?#28020;?#31283;定性,加强房地产市场供需双向调解,改善住房供应结构,支持合理自住需求,确保市场稳定。

    房地产调控政策将分化。房地产市场经过这么多年的发展,不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策,?#23548;?#19978;就是不同城市采取不同的政策,也就是政策层面的分化?#24425;?#22823;势所趋。对于那些压力比较大的热点型城?#26657;?#23558;继续维持严厉的调控政策?#29615;?#26494;,在防范房地产价格泡沫的同?#20445;?#30528;眼于供给侧结构性?#27597;錚?#23545;于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定,防范市场价格下跌过快。

    2018年12月,中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房?#37038;?#29992;来住的、?#30343;?#29992;来炒的定位,因城施策、分类指导,?#30343;?#22478;市政府主体责?#21361;?#23436;善住房市场体?#23707;?#20303;房保障体系。?#38381;?#24847;味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味,那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活?#28020;G康鰲?#19968;城一策?#20445;?#26356;加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据?#23548;?#24773;况制定政策,承担调控的主体责任。

    岂萌 本文来源:中国青年报 责任编辑:岂萌_qhd10
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